Pianerottolo e regolamento condominiale

Che cosa succede se un condomino occupa con effetti personali il pianerottolo su cui si affaccia la sua abitazione?

Occorre preliminarmente verificare se il regolamento condominiale contempla questa ipotesi. In tale caso, è necessario che venga rispettato quanto è stabilito nel citato regolamento.

Non è troppo difficile giungere ad una simile conclusione.

Eppure la Cassazione con sentenza 5474/2011, ha dovuto sciogliere la questione sorta tra i condomini, accogliendo le istanze del condominio. Infatti, il condomino, non rispettando il regolamento condominiale, che imponeva di lasciare liberi i pianerottoli, aveva violato il più generale principio per cui le obbligazioni devono essere adempiute.

Ogni condomino, infatti, è tenuto al rispetto del regolamento condominiale, il quale attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinarne la vita e l’attività.

Nell’ambito del regolamento condominiale si può distinguere tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare.

a) Il regolamento contrattuale (o esterno), è sia quello creato dall’unico originario proprietario dell’edificio successivamente divenuto condominio, sia quello approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità (Tribunale Cagliari 5/9/1990).

Il motivo per cui esso vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà delle parti contraenti, libere di determinare i limiti che vogliono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all’uso delle parti comuni dell’edificio.

b) Il regolamento assembleare (o di origine interna); è il regolamento approvato dall’assemblea secondo le maggioranze di cui all’articolo 1136 2° comma c.c.

Essendo una deliberazione assembleare, il regolamento approvato dalla maggioranza qualificata dei condomini, si realizza solo se nessuno dei condomini dissenzienti o assenti lo impugna. Una volta sorto, il regolamento assembleare, diventa volontà collettiva e tutti i condomini sono vincolati ad osservarlo, così come possono pretenderne l’osservanza.

La distinzione tra le due specie di regolamento rileva se la norma regolamentare regoli non solo l’uso delle cose comuni, o la ripartizione delle spese, ma crei limiti all’uso o alla destinazione della proprietà esclusiva.

Orbene, un regolamento di tipo assembleare non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui non si tratti di regolamento approvato dall’assemblea all’unanimità, rientrando così nella categoria di regolamento contrattuale.

La Cassazione, con sentenza n. 2546 del 17/3/1994, ha stabilito che il regolamento di condominio creato dal costruttore, quando crei vincoli su tutte le unità immobiliari, se è stato trascritto nei registri immobiliari, è opponibile non solo a coloro che acquistano dai proprietari che abbiano già accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino direttamente dal costruttore, grazie all’opponibilità dei vincoli suddetti, dovuta alla trascrizione nei pubblici registri.

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